Цены на жильё опять вырастут. Причина – активность лоббистов из Петербурга
Власти Санкт-Петербурга планируют лоббировать в Госдуме практику введения платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ) по всей России. Размер платы составит десятки миллионов рублей. Бюджет таким образом пополнят, но эти расходы войдут в стоимость новых квартир и ипотечные платежи.
Масштаб проблемы весьма велик. За последние 15 лет в Москве и Санкт-Петербурге ВРИ был изменён на нескольких тысячах гектаров городской территории. Обычно изменения касаются бывших промзон. Это в первую очередь необходимо девелоперам для строительства нового жилья: для получения разрешения на строительство многоквартирного дома сначала надо изменить ВРИ с промышленного на жилищное. Чиновники прикинули и решили, что здесь можно хорошо пополнить бюджетную копилку, а полученные средства потратить на строительство школ, детских садов и дорог.
Прогноз цен на востребованное жильё в новостройках
Самым высоким спрос на жильё остаётся в Москве и Санкт-Петербурге. В этих городах (как, впрочем, и в других российских мегаполисах) некоторые центральные районы заняты зданиями уже неработающих советских фабрик и заводов. На землю под ними зарятся крупнейшие российские строительные холдинги, принадлежащие известным олигархам. Денег там достаточно для оплаты изменения ВРИ. Но никто не думает о том, что вводимая плата разгонит цены на недвижимость.
В 2020 году, по данным Минстроя, наблюдался резкий рост цен на жильё. Он был обусловлен повышенным спросом, на увеличение которого повлияло введение льготной ипотеки. В Москве и Санкт-Петербурге подорожание достигало 20%. Ведомству даже пришлось повысить официальную нормативную стоимость квадратного метра. После чего нам обещали, что цены на жильё в 2021 году останутся на прежнем уровне. С появлением новой инициативы пополнить бюджет благодаря плате за изменение ВРИ планы остановить цены на жильё останутся мечтой.
Известие о возможном повышении цен на квартиры в связи с повсеместным введением платы за изменение ВРИ для Царьграда прокомментировал инженер-строитель одной из крупных петербургских строительных компаний:
Посчитать рост цен можно на основании известных величин. На размещение небольшого жилого комплекса – "муравейника" экономкласса жилплощадью в 150 тысяч "квадратов" и 4000 квартир – требуется не менее 10 га земли. По московскому опыту, ставка платы за изменение ВРИ в хорошем районе составит не менее 350 млн рублей. Это значит, что стоимость одного "квадрата" жилплощади в таком ЖК станет выше на 2,4 тыс. рублей: 30-метровая студия будет дороже на 120 тысяч рублей, то есть более чем на 5%. Сюда надо включить ещё 1,5-3% – цену услуг различных посредников и помощников, без которых такие дела не делаются. Итого – готовиться надо к повышению цены на 8%.
Значит, желающие купить квартиру в новостройке должны подготовиться к тому, что даже при минимальных ставках ипотеки, существующих сейчас, цены на недвижимость будут только расти.
Как помочь пенсионерам, многодетным семьям и неимущим
Покупатели квартир оказываются конечными плательщиками по всем строительным издержкам, как и в случае с повышением НДС и другими допплатежами в бюджет. Однако их никто не спросил, правильно ли вводить платежи. И не спросят. Дело в том, что отношения по изменению и оплате ВРИ происходят ещё до получения разрешения на строительство очередного "муравейника" на 1000 квартир. К этому времени нет даже проектной декларации на многоквартирный дом. Покупатели появляются на год-полтора позже – после открытия старта продаж. Формально повлиять на оплату за вносимое изменение ВРИ они не могут. Значит, рост цен неминуем?
Да, но кое-что можно поправить. Пока на федеральном уровне только обсуждаются планы по введению платы за изменение ВРИ во всех субъектах России, помимо Москвы, в готовящийся проект закона можно внести дополнения, в которых следует оговорить возврат доли платы за изменения ВРИ девелоперу в том случае, если квартиру экономкласса покупает льготник: пенсионер, военный, многодетная семья или инвалид. На эту часть квартира должна стать дешевле. Как видно из расчётов, сумма возврата составит 120-500 тыс. рублей. Для бюджета это копейки, а для семьи ипотечников такое послабление даст минус 3-5 лет срока ипотечных платежей, удешевление покупки и повышенные шансы на одобрение ипотечного банковского кредита.
Спорный вопрос
Следует ли вводить повсеместную плату за изменение ВРИ – ещё вопрос. В тех случаях, когда девелопер берёт на себя обязательство в рамках комплексной застройки построить дороги-выезды из новостроек, озеленить территорию, возвести школу, детский сад и больницу в новом микрорайоне, логично было бы не брать с него плату за изменение ВРИ. Или возвращать её после того, как он примет на себя обязательство по застройке нового микрорайона объектами социальной инфраструктуры. Так будет справедливо, да и положительно скажется на цене нового жилья.
Такие же оговорки стоит предусмотреть и в нынешних законах, влияющих на дороговизну жилья в России. Всё-таки мы социальное государство – по Конституции.